איך הרכישה והמכירה של נדל"ן באיטליה 2016

יום טוב לקוראים היקרים שלנו!

Via XX Settembre 77, Ospedaletti מאמר זה עוסק בשלבים הבסיסיים של רכישת נכס באיטליה. אם יש לך שאלות נוספות, אתה תמיד יכול לשאול אותנו בקטע אנשי קשר . כך:

תהליך רכישת נכס באיטליה, למרות המיתוסים והספקולציות הקיימות, הוא הליך פשוט ובמחיר סביר למדי, המוסדר בקפדנות על ידי החוק האיטלקי . אנו, כחברה הפועלת בשוק הנדל"ן כבר תקופה ארוכה, רוצים להרים את מסך אי ההבנה לגבי עצם תהליך רכישת הנכס באיטליה. על מנת לרכוש נדל"ן במדינה זו, תצטרך:

להנפיק קוד זיהוי מס (TIN) או קוד מס

- TIN שיזהה את זהותך כאדם המתגורר בשטח הרפובליקה האיטלקית או מבצע כאן פעילויות כלכליות ופיננסיות שונות. קוד זה נדרש לא רק בעת רכישת חפץ נדל"ן, אלא גם בעת ביצוע כל סוג של פעולות המוכיחות את פעילותך במדינה מסוימת - מרכישת כרטיס סים לטלפון ועד לחתימה על חוזים רשמיים שונים ואף פנייה לרשת חברתית מקומית. שירותי הביטחון. אם יש לך דרכון זר ואשרת שנגן תקפה, תוכל לקבל TIN תוך חצי שעה בכל משרד מס איטלקי או בקונסוליה האיטלקית במדינת מגוריך.

פתיחת חשבון בנק לאדם פרטי ( conto corrente fisico )

על פי הנורמות של החקיקה האיטלקית הנוכחית, כל התשלומים עבור רכישת נכס צריכים להתבצע אך ורק דרך אחד ממוסדות האשראי באיטליה. לאחר ביצוע ההליכים לעיל, אתה יכול להמשיך בבטחה לרכישת נדל"ן. עם זאת, אל תשכח כי המסמכים לביצוע עסקת רכישה ומכירה זו יערכו באיטלקית, ולכן, אם אינך יודע זאת, ומוכר הנדל"ן והנוטריון שלך, שעוזר לך לקנות נכס ב איטליה, אל תדבר בשפה שלך, אז אתה בהחלט צריך מתורגמן כדי להיות מודע לכל הפרטים והניואנסים של הפעולה.

באיטליה, במשך יותר ממאה שנים, תהליך רכישת הנדל"ן מתרחש במספר שלבים:

הצעת רכישת נדל"ן (Proposta di acquisto)

1. הצעה לרכישת מקרקעין (Proposta di acquisto) - חתומה על ידי המוכר והקונה כבר בתחילת שיתוף הפעולה. בהצעה זו יש לפרט את כל פרטי העסקה הקרובה, כגון תיאור הנכס, עלותו, תנאי התשלום וכדומה. הקונה מאשר את רצינות כוונות הרכישה על ידי ביצוע הפקדה, שסכוםה יכול לנוע בין 2 ל-5 אלף יורו. הפיקדון משולם לחשבון הבנק של המוכר או בהוצאת המחאה בנקאית על שמו. במקרה שהעסקה תופסק מסיבה כזו או אחרת, הפיקדון מוחזר לקונה ללא ניכוי קנס או קנס. לרוב, הליך הקנייה והמכירה של מקרקעין מתרחש ללא השתתפות של צדדים שלישיים (מתווכים), ועל כן מדלגים על שלב זה.

הסכם רכישת נכס ( Comromesso, il Contratto Preliminare Di Vendita )

2. הסכם לרכישת מקרקעין (Compromesso) הינו הסכם משפטי אשר נחתם על ידי שני הצדדים לעסקה לאחר הסכמת כל גווניו. הסכם זה קובע בבירור פרטים ספציפיים - המחיר המדויק של המקרקעין, מועד החתימה על החוזה, תנאי תשלום ונתונים נוספים. כמו כן, במועד חתימת הסכם זה על הרוכש לשלם עמלה ראשונית - 20-30% מעלות החפץ הנרכש, ולאחר מכן נדרשים שני הצדדים לערוך עסקה. אולם במידה והקונה יסרב לעסקה מכל סיבה שהיא, סכום זה לא יוחזר לו. אם לא ניתן לבצע את העסקה בשל אשמת המוכר, יהיה עליו לשלם לקונה סכום השווה פי שניים מהתשלום הראשוני. כמו כן, בשלבים הראשונים של ההסכם משולמות עמלות למתווך, והן נגבות הן מהמוכר והן מהקונים, בשונה מהפדרציה הרוסית, שבה עמלות משולמים רק על ידי מי שפונה למתווך זה לעזרה ברכישה. נדל"ן. אם אחד הצדדים לעסקה אינו דובר איטלקית, אזי בחתימת הסכם זה עם נוטריון על מתרגם מקצועי להיות נוכח, אחרת ההסכם יוכרז כפסול משפטי.

חוזה מכר סופי, שטר נוטריוני (Atto notarile)

3. חוזה מכר סופי (Atto notarile) – ייחתם אך ורק במשרד הנוטריון. ראשית, על הנוטריון שלכם לבדוק את תקינות העסקה המשפטית, תשלום כל האגרות וחישובי המס הנדרשים, ובהמשך לאשר בחתימתו את עצם העסקה. לאחר כל הפעולות הנ"ל, יש לרשום את השטר הנוטריוני בלשכת רישום המקרקעין, שם ניתן לו מספר רישום פרטני. בחלק מהמחוזות האיטלקיים, הבעלות על הנכס עוברת לבעלים מיד לאחר חתימת חוזה המכר.

תהליך החתימה על שטר נוטריון בקניית נכס באיטליה

למי שמחליט לקנות נכס בליגוריה או באזור אחר באיטליה, בעת החתימה על השטר הנוטריוני, ממתין טקס הפעולות הבא, הנוטריון שלך קורא את השטר בקול על מנת לוודא שכל הנקודות מובנות כהלכה לכל שני הצדדים לעסקה. אם הנכס נקנה על ידי אדם שאינו דובר שפה זו, ניתן לבחור באחת מהאפשרויות הבאות כדי לפתור את הבעיה:

- ניתן לערוך את מעשה הרכישה במספר שפות, וכאשר הוא חתום, חייב להיות מתורגמן ועוד אדם אחד - עד הדובר בשפת הקונה. תרגום כתוב של המעשה, מאושר על ידי נוטריון בנוכחות עדים ומתרגם, נעשה מראש ומצורף לחוזה המקורי באיטלקית. ואז הנוטריון מכניס את הטקסט בטקסט המתורגם של הקונה לטקסט של המוכר. לאחר מכן, לפי סדר העדיפויות, כל מי שנכלל ישירות במעשה חותם, דהיינו:

• המוכר ובן הזוג של המוכר, שכן לפי החוק האיטלקי, בן הזוג חייב להיות נוכח במכירה אם יש תעודת נישואין.
• הקונה ובן/בת הזוג של הקונה, אם ירצו לנצל את הקלת המס בשיעור של 2% מהערך הקדסטרי, כדי לקבל בית מגורים תוך 18 חודשים. במידה והרוכש לא יקבל את בית המגורים ישלם 9% מהשווי הקדסטרי.
• עד המוכר
• עד מהצד של הקונה דובר איטלקית
• מתורגמן המוסמך על ידי בית משפט מקומי וזכאי לפעילות מסוג זה
• הנוטריון שם את חתימתו אחרונה

זוהי רק הרשימה הקטנה ביותר של מי שיכול לחתום על שטר נוטריוני. אם יש משכנתא, נציג מהבנק חייב להתייצב ולשלם את כל ההתחייבויות לפני רכישת מקרקעין וכדומה.

עוד ראוי לציין כי שירותיו של מתורגמן וכן עד, שירותי נוטריון ומיסים משולמים על ידי מי שמשתמש בהם, כלומר הקונה.

- נהוג גם לעשות ייפוי כוח מיוחד לנאמן דובר איטלקית ויכול לייצג את האינטרסים שלך בעת חתימה על שטר נוטריוני בשם הקונה. נוכחות הקונה עצמו בחתימה על השטר הנוטריוני אינה תנאי מוקדם. ייפוי הכוח ניתן על ידי נוטריון איטלקי, גם בנוכחות מתרגם מוסמך. אם ייפוי הכוח נערך במדינת הקונה, חייב בהכרח שיהיה לו אפוסטיל, ולאחר מכן ניתן לתרגם אותו לאיטלקית כבר באיטליה.

סוכנות הנדל"ן הרוסית בסן רמו מציעה לרוכשים דוברי רוסית שירותי קנייה ומכירה של נדל"ן. אנו נעזור לכם לא רק למצוא דיור מתאים, אלא גם לארגן עסקה ללא כל סוג של עיכובים דוקומנטריים ובעיות שפה. הדבר החשוב ביותר בעבודה שלנו הוא השליטה בכל התיעוד לפני המכירה.