איך מקבלים משכנתא בסכום העולה על שווי הנכס

נדיר שהבנקים מעניקים משכנתאות העולה על שווי הנכס הנרכש. עם זאת, במקרים מסוימים הדבר אפשרי, במיוחד אם יש צורך בכספים נוספים לתיקונים או לסגירת הלוואות אחרות. חשוב להבין שבדרך כלל הבנקים לא מאשרים מימון של יותר מ-80% משווי הנכס, אך יש יוצאים מן הכלל. מה לעשות אם אתה צריך כמות גדולה?

איך מקבלים משכנתא בסכום גבוה

לפעמים בעת רכישת נדל"ן ייתכן שתזדקק לסכום העולה על שווי השוק שלו. ייתכן שהסיבה לכך היא צורך בתיקונים, תשלום עבור שירותי מתווך או נוטריון, או סגירת התחייבויות חוב אחרות. עם זאת, בקשות מסוג זה נענות רק לעתים רחוקות על ידי הבנקים, וכדי לקבל הלוואה כזו יש לעמוד בתנאים מסוימים.

מתי אפשרית משכנתא בסכום העולה על 80% מערך הנכס?

לפני הנפקת הלוואת משכנתא, הבנקים מעריכים את יחס הלוואה לערך (LTV), המציג את היחס בין סכום ההלוואה לשווי הנכס. ככלל, הבנקים אינם מנפיקים משכנתאות עבור יותר מ-80% משווי השוק של הנכס. לדוגמה, אם בית עולה €200,000, סכום ההלוואה המקסימלי יהיה €160,000.

מגבלה זו מבוססת על החלטת הוועדה הבין-משרדית לאשראי וחיסכון (CICR) מיום 22.4.95, שהמליצה לא לעלות על 80% בעת מתן משכנתאות על מקרקעין. עם זאת, כלל זה אינו מחייב, ואם יש סיבות מוצדקות, הבנקים יכולים לתת משכנתא העולה על 80%, ולעיתים אף 100%.

דרישות לקבלת משכנתא בסכום הגבוה משווי הנכס

אמנם תיאורטית ניתן לקבל משכנתא בסכום הגבוה משווי הנכס, אך הדבר מצריך עמידה במספר תנאים. קודם כל, הבנק יבדוק דרישות סטנדרטיות, כמו הערכת שווי נכס ומצבו הפיננסי של הלווה. לאחר מכן על הבנק לוודא כי קיימות סיבות משכנעות להגדלת סכום ההלוואה.

לדוגמה, מקרים כאלה עשויים לכלול:

• הצורך בכספים נוספים לתיקון או מודרניזציה של הנכס;
• רצון לכלול בהלוואה את עלויות מתווך, נוטריון או הוצאות אחרות הכרוכות ברכישה;
• הצורך להחזיר הלוואות או חובות אחרים במקביל לקבלת משכנתא.

יש לתעד ולפרט את הסיבות הללו בהסכם המשכנתא. למשל, יש צורך לספק הערכות לעבודות שיפוץ או חוזים עם קבלנים כדי לאשר את הצורך בסכום גדול יותר.

ערבויות וסיכונים נוספים של משכנתא בסכום הגבוה משווי הנכס

קבלת משכנתא בסכום העולה על שווי הנכס כרוכה בסיכונים מסוימים ודורשת ערבויות נוספות לבנק. הבנקים עשויים להחמיר את תנאי ההלוואה וגם לדרוש אמצעי הגנה נוספים.

ערבויות נוספות מהבנק

מאחר והסיכון לאי פירעון ההלוואה עולה, הבנק עשוי לדרוש ערבויות נוספות, כגון:

• רישום ביטוח נוסף בסכום העולה על שווי הנכס;
• משיכת ערבים שיכולים להחזיר את החוב במקרה של חדלות פירעון של הלווה הראשי;
• רישום משכנתא שנייה על נכס אחר למתן ביטחון נוסף.

בשל הסיכונים והדרישות המוגברות, בנקים רק לעתים רחוקות מסכימים לעסקאות כאלה, ותהליך האישור יכול להיות מורכב יותר.

סיכונים של ביקורת מס

לווים שיקבלו משכנתא בסכום העולה על שווי הנכס עשויים להיות נתונים לביקורת מס נוספת. מס הכנסה עשוי לחשוד כי ערכי נכס מנופחים כדי לקבל הלוואה גדולה יותר, מה שעלול להוביל לחקירה ולהשלכות משפטיות אפשריות, כולל האשמות של הונאה או מידע כוזב על מסמכים רשמיים.

דרכים חלופיות להשיג יותר כסף

במקום לקחת משכנתא על יותר משווי הנכס, כדאי לשקול אפשרויות מימון חלופיות. חלק מהבנקים מציעים מוצרי הלוואות מיוחדים המשלבים רכישת נדל"ן עם ההוצאות הנדרשות:

• משכנתא לקנייה ושיפוץ מכסה לא רק את מחיר הנכס, אלא גם את עלות עבודות השיפוץ;
• משכנתא לרכישה ונזילות מספקת כספים נוספים לכיסוי עלויות שונות הכרוכות ברכישה.

במקרה הראשון, ההלוואה ניתנת לא בסכום אחד, אלא בחלקים עם סיום העבודה, מה שעוזר בשליטה על ביצועה. במקרה השני, לרוב נדרש נכס שני, אשר ישועבד כבטוחה נוספת.

לפיכך, אם אתם צריכים לקבל סכום הלוואה גדול, חשוב להיערך בקפידה, לאשר את כל ההוצאות ולקחת בחשבון את הסיכונים הכרוכים בביקורות מס ובחובות נוספות לבנק.