הכל על רכישת נדל"ן באיטליה - איך לא ליפול לרמאים ולמזער סיכונים.

Все о покупке недвижимости в Италии

יום טוב, קוראינו היקרים ואלו המעוניינים לרכוש נכס באיטליה!

סוכנות הנדל"ן הרוסית שלנו בליגוריה "Studio Immobiliare Russo" SRL ממוקמת בעיר סן רמו ואנו עובדים בהצלחה בשוק מכירות הנדל"ן הליגורי, רכישתו, השכרת וילות, בתים, דירות ודירות. אנסה, בעזרת הדוגמה של אזור ליגוריה, לשרטט את היסודות לגבי נדל"ן באיטליה.

שמי אלכסיי אזרוב, אני בעלים משותף של משרד הנדל"ן שלנו לאוכלוסיית דוברי הרוסית, ואני רוצה לגעת לא רק בקניית נדל"ן באיטליה, המאמר הזה כאן , אלא גם איך לא ליפול לידיהם של מתווכים חסרי מצפון. איך לא להיות בידיים של רמאים, מהם כללי המשחק בקנייה, מכירה והשכרה של נדל"ן באיטליה. כפי שכתבתי למעלה, אנחנו בליגוריה ואני אכתוב לכל מי שהתאהב בארץ הפרחים שלנו, מידע שלב אחר שלב, מדריך מהיר או, כמו שאומרים, דף רמייה))) בואו נתחיל....

יש רעיון לקנות נכס באיטליה - זה הזמן לפעול.

הכל, כמו תמיד, מתחיל ברעיון בשעות הבוקר המוקדמות של יום ראשון או להיפך בארוחת ערב עם חברים שכבר רכשו וילה או דירה בליגוריה. אתה, כמו שאר 95% רוכשי הנדל"ן, תכנס לאינטרנט ותגלוש למרחבים שלו יום ולילה בחיפוש אחר מה שאתה רוצה. ראשית, בואו נסתכל על אתרי האינטרנט. כשהתחלנו, למשל, היו מעט מאוד אתרי נדל"ן בליגוריה, עכשיו, לאחר זמן מה, יש מספר עצום כאלה. למה כדאי לשים לב באתרי האינטרנט של סוכנויות:

משרד החברה בליגוריה

1) האם יש משרד אמיתי של חברת הנדל"ן הרוסית הזו בליגוריה ובאיטליה בכלל - או שהם פשוט מוכרים וילות, דירות, בתים ודירות. זה חשוב - אסביר למה: מתווך שעובד אצלנו בליגוריה חייב לדעת הכל על הנכס שלו. אם הוא יושב במוסקבה ולא ראה את הווילה הזו תמורת 3,000,000 יורו, יש סבירות גבוהה שתקבלו מידע שקרי. מכיוון שהוא יתקשר לסוכנות האיטלקית, אז אולי הסוכנות הזו לקחה את הווילה הזו מסוכנות אחרת וכן הלאה. כתוצאה מכך, למתווך במוסקבה אין תמונה מלאה - מידע ומשפטי כאחד. הוא אינו יודע אם למקרקעין יש שעבוד או הזדמנות אחרת, אולם לגבי המסמכים והצד המשפטי בהמשך. סוכנות תיווך חייבת להיות בעלת משרד וסוכנים חיים אמיתיים באיטליה, אחרת הביטחון והערבויות שלך לעסקה נמצאים בסיכון.

חשבו בעצמכם, למשל - המנהלת מאשה, העובדת בחברת סופר, מבטיחה לכם נוף פנורמי לים, ארבעה חדרי שינה, גינה שופעת ושקט מיוחל. עם זאת, מאשה לא יודעת שלמרות שיש נוף לים הוא זוויתי, ותמונה יפה צולמה באזור אחר לפמליה. מאשה לא יודע שהחדר הרביעי בוצע שלא כדין, מאחר שהבעלים הרסו את המחיצה מבלי לאשר את השיפוץ בקומונה, ולבסוף, מאשה לא סבורה שהדרך שמתחת לחלונות ושאגת האופנועים משפיעה לרעה על רווחת התושבים, ודלק וחומרי סיכה במי תהום - לגן שהיה שופע פעם, עד שהתייבש ((((.

המשימה של כל סוכנות היא למכור, כן! הם מחפשים סוכנויות כמו שלנו ורוצים לעבוד איתן. כל זה נפלא, אבל איכות השירותים יורדת בחדות, שכן כבר ממוסקבה או חברובסק אתה עלול להיות שולל בתחילה. לפיכך, המשרד של סוכנות נדל"ן באיטליה הוא חובה .

פרסומות מזויפות למכירה והשכרה

2) "ברווז" נפוץ הוא לפרסם וילות יוקרה, בתים, דירות או דירות שכבר נמכרו באתר. התוכנית פשוטה וישנה כמו העולם. סוכנויות חסרות מצפון מציגות שכבר נמכרו, ובמקרה הרע - חפצים לא קיימים באתר. לעתים קרובות הוכפל במחיר כדי למשוך את הלקוחות שלך. סוכנויות מצפוניות, למשל, תמיד מציינות על המגרש אם היא נמכרת. כלומר, הם משאירים פרסומות כאלה באתר רק כדי לא לייצר קישורים "מפונקים" ולא לאבד מיקומים באינטרנט. אין כאן שום דבר רע, מיד רואים - נמכר. אך אם מתקשרים למנהל ורק במהלך השיחה מגלים שהחפץ נמכר, עולות שאלות ואי הבנות רבות. למה לא הסירו אותו, לא ציינו באתר שהוא נמכר. וכמובן, מיד מוצעות לך אפשרויות אחרות, הרבה פחות אטרקטיביות. עם זאת, למען הדיוק, נציין שהכל יכול לקרות, ובשיא העונה אנשים עלולים לשכוח להסיר את המודעה או לסמן את התיבה "נמכר". אבל לא פעם, הימצאות באתר של נכסים שכבר נמכרו ללא סימן זה אומר שיש לך עסק עם סוכנות שלא עובדת עם בעלי נכסים, אלא עם סוכנויות אחרות שלא יודעות שלמישהו עדיין יש את המודעה הישנה שלו רלוונטית. .

רישיון לעבוד כסוכן נדל"ן באיטליה

3) סוכנויות נדל"ן רוסיות מצפוניות באיטליה וליגוריה נדרשות לציין באתר האינטרנט שלהן את השם החוקי של החברה, מספר משלם המסים, מספר רישיון הזכות לעסוק בפעילות נדל"ן, הון מורשה. לדוגמה, כך:

אם זה לא המקרה, אין להם זכות למכור באיטליה. זהו החוק. גם סוכנויות שעשו סניפים ברוסיה נדרשות לציין את המידע הזה, למרבה הצער מעטים יודעים על כך (((. באיטליה, על הזנחת הכלל הזה, חברות שמוכרות נדל"ן במדינה באופן לא חוקי נקנסות ונסגרות בחומרה, כמו כן מכיוון שאתרי הונאה נסגרים אז מי שמזהיר חמוש, אתרים ללא רישיון לפעילות מסוג זה מסוכנים כי במקרה של נסיבות רעות בעת רכישת נדל"ן באיטליה, לא יהיה לך את מי לתבוע ואתה, לאחר ששילם הוצאות גדולות, יישאר עם אף ((בקשו רישיון מיד עם פגישה עם משרד תיווך. אם הם מתחילים להסס ולא לתת את זה, אתם יכולים להפסיק לעבוד איתם בבטחה, גם אם היה להם נכס טוב. הבטיחות שלך חשובה יותר.

תשלום עמלת מתווך

4) מידע על התגמול באתר חשוב אף הוא. שוב, סוכנויות "מכירה חוזרות" חסרות מצפון לא אוהבות ליידע את הלקוח מיד על התגמול במקרה של עסקה. ורק אז, במהלך סיום העסקה, מתחילות לצוץ לכם הפתעות לא נעימות. בואו ניקח הכל לפי הסדר. באיטליה, המוכר והקונה משלמים למשרד התיווך 3% מסך העסקה. כלומר, אם וילה בליגוריה עולה 1,000,000 יורו, תשלמו 30,000 יורו והנה ה"מארב" הראשון - PLUS IVA. אם הם כותבים או מדברים על תגמולים, הם תמיד שותקים לגבי הרגע הקטן והמסובך הזה של תשלום. באיטליה, IVA הוא אנלוגי למע"מ הרוסי, הוא שווה ל-22%, מה שאומר שעדיין תצטרך לשלם 6,600 יורו לאותם 30,000 יורו. סה"כ 36,600. הסכום לא קטן, אתה מבין, זה יספיק לקנות ציוד משרדי לבית.

אבל זה חצי מהצרות, לעתים קרובות סוכנויות במוסקבה, כדי להרוויח רווח, מצהירים על עצמם תעריפים של עד 7% + מע"מ מהעסקה. תן לי להזכיר לך שוב שבאיטליה הסוכנות מקבלת 3%. כולנו מבינים: כמובן שכולם צריכים להרוויח כסף, אבל בינינו לשלם יותר מדי, בנוסף ל-36,600, עוד 48,800 אם 7% (שוב לוקחים וילה ב-1,000,000 יורו) זה כבר סכום רציני מאוד. לקוחות הגיעו אלינו עם סיפורים על איך חברות מסוימות מצליחות לגבות מלקוחות עתידיים 1,000 יורו או יותר עבור פגישה איתם והסתובבות בחפצים. זו נראית לי הפרה בוטה, כי אם אז אתה קונה נדל"ן מסוכנות, אז מה שהם מכניסים לטנק זה רק 100 יורו, אז הם ישלמו מאות פעמים. ואם לא קניתם את זה, זה אומר שהם לא עבדו טוב או שלא אהבתם כלום, זה גם קורה. אל תיתן כסף מראש עבור העברה וצפייה.

על הנקודות העיקריות והמפתחות באתרים, אני חושב, אמר. ובכן, בואו נחגור את חגורות הבטיחות וניסע לאיטליה, אזור ליגוריה!

איך מגיעים לליגוריה

לאחר שכבר החלטתם על אזור איטליה, עליכם להגיש בקשה לוויזת תייר מסוג "C", לקנות כרטיס טיסה ולהזמין מלון. ליגוריה היא אזור שנמצא ליד הגבול של קוט ד'אזור של צרפת ושדה התעופה הקרוב ביותר מסן רמו נמצא, למשל, בניס. כמו כן, כמובן, אתה יכול לטוס למילאנו או גנואה, אבל המשמעות של נסיעה לעיר שלך זהה. רבים אינם יודעים כיצד להגיע משדה התעופה של ניס לסן רמו, בורדיג'רה, ונטימיגליה. בואו נתחיל בפשטות, עם היסודות. בהגעה לכל שדה תעופה באירופה, אתה תמיד יכול:

• לשכור רכב

• לנסוע ברכבת

• לקנות כרטיס אוטובוס

בניס, לאחר ההגעה לטרמינל 1 או 2, תוכלו לעשות את אותו הדבר. משרד השכרת הרכב ממוקם בטרמינל השני, וכך גם האוטובוסים. באוטובוס אפשר להגיע לתחנת הרכבת, שם אפשר לקחת כרטיס לונטימיגליה, הרכבת לא מגיעה יותר. ועם Ventimiglia אפשר לטייל בכל רחבי איטליה, העיקר שיש תחנות רכבת. לדוגמה, באוספדלטי אין תחנת רכבת ולכן אתה צריך להגיע לבורדיגרה או לסן רמו.

גם השכרת רכב בניס היא עניין פשוט, רק צריך להחזיק איתך כרטיס אשראי ורישיון נהיגה בינלאומי. עדיף להזמין מקום מראש. שימו לב לרכב עצמו, יש לשטוף אותו. אם יש שריטות או פגמים בגוף, ציין זאת מיד בקבלה, אחרת, כתוצאה מכך, ייתכן שהסכום החסום שלך מהכרטיס לא יוחזר במלואו. זהו נוהג נפוץ בקוט ד'אזור בצרפת.

אוטובוסים סדירים יוצאים גם מהטרמינל השני של העיר ניס. שם תוכלו לקחת כרטיס לונטימיגליה או לסן רמו. אוטובוסים יוצאים כל חצי שעה.

הפגישה הראשונה עם מתווכים בליגוריה - למה אתה צריך לשים לב

אחרי טיסה מעייפת, נסיעה למלון או חברים, קבעתם פגישה עם סוכנויות תיווך דוברות רוסית. בנוסף לחברותיות הרגילות, האדיבות ומאה אחוז ידע בכל החפצים, סוכן נדל"ן טוב בליגוריה ובכלל באיטליה צריך לדעת איטלקית היטב. בלעדיו, המשא ומתן אינו מציאותי. כבר כתבתי לך על נוכחות משרד בסוכנות. אז, על המקום כבר יהיה ברור היכן אתה נמצא. לעתים קרובות, חברות המארחות עשרות מדינות באתר אחד בבת אחת חותמות על הסכמי שירות לקוחות מפוקפקים עם סוכנויות איטלקיות. והמתרגמת זינה הופכת למתווך לשעה או שעתיים.

במשרדי תיווך, במקום הבולט, כרגיל, תלוי אותו רישיון לפעילות מסוג זה.

עם זאת: לעתים קרובות הבנות הרוסיות שלנו, לאחר שהתחתנו עם איטלקי, על בסיס הרישיון שלו, פותחות איתו סוכנות משלהן. אין כאן שום דבר פלילי, רבים עושים זאת. האיטלקים עושים זאת כל הזמן בינם לבין עצמם.

בדיקות והצגת נדל"ן ליגורי

יתרה מכך, חשוב מאוד לפעול לפי התוכנית. מאז לעתים קרובות, כאשר מתווכים רואים שלא אהבת כלום ממה שבחרת במשך חודשיים באתר, מאחר שהתברר שהתמונות כולן שקרים, וניתן להשתמש בפוטושופ בצורה קצת יותר צנועה, הם מתחילים לקחת אותך דרך ההרים והעמקים עם משפטים כמו "אבל אתה יכול להתקשר למקום אחד נוסף". אני אומר מיד - ניסים לא קורים . כלומר, יש, כמובן, אבל מוסכם מראש))) לא כדאי ללכת לשם, אני לא יודע, לאן. באופן אישי, אני מעדיף לחסוך לך את העצבים והכי חשוב - בזמן. מכיוון שזה לא ריאלי למצוא פתאום 4 וילות חדשות או זוג דירות בשעה, אפילו יותר טוב. אם הם קיימים, מדוע לא גירשו אותם לאלתר? אולי אני כותב מאוד בררן, אבל כשהלקוחות שלנו לא מקבלים השראה מכלום, אנחנו למשל לוקחים פסק זמן, שולחים את כל המידע וקובעים פגישות חדשות.

מסמכים משפטיים למקרקעין באיטליה

אוראאאאאא!!! סוף סוף אהבתם וילה נפלאה או דירה מרווחת בליגוריה, מה הלאה? לאחר מכן, עליכם לבדוק את המסמכים על טוהר המידות המשפטי, וכאן, כמו תמיד, למשרד התיווך שלכם יש תפקיד חשוב, כל העסקה תלויה בו. אני ממליץ לך לבדוק את כל חבילת המסמכים מראש ולבדוק מול הנוטריון האם הכל תקין במסמכים ללא קשר לסוכנות. אבל גם כאן יש הרבה דברים קטנים שאני לא יכול לתאר במאמר אחד. עם זאת, שימו לב ל:

  • תכנון נכון;
  • חוקי בנייה;
  • מחלקת אנרגיה;
  • כמה מיסים אתה משלם;
  • חוקי בית משותף;
  • תשלום כל החובות על ידי המוכר;
  • שעבודים.

הרשימה די ארוכה, כמובן, אבל ציינתי את העיקרית. אם יש שעבודים, יש לברר אילו מהם, אם משועבדים משכנתא או מקרקעין, אין מה לדאוג. במועד מתן השטר הנוטריוני, נפרעים שעבודים אלו. אבל אם יש UZO FRUTTO (usufruto), היו על המשמר.

שימו לב ברצינות רבה לפריסת הבית או הדירה. זה חייב להתאים לתמצית הקדסטרלית האחרונה. אם גבולות הקירות אינם עולים בקנה אחד עם המציאות, אז אתה צריך להבין את זה, או שזה תהליך שיפוץ מהיר, או נמתח במשך שנים. או שלא ניתן להכשיר כלל את תהליך התכנון מחדש.

מטרטורה בבית או איך הם יכולים לרמות

לפעמים אפילו אנחנו לא יודעים עד בדיקה מלאה מה בדיוק הצילומים של וילה או דירה נתונה, שכן תמיד יש מלכודות. אך ברגע שהלקוח הביע את כוונתו הנחרצת לרכוש וילה או דירה, אנו מתחילים מיד בבדיקה קפדנית של הכל, כולל המונים. בוא נגיד לך מה הניואנסים.

אזור ליגוריה ממוקם באזור הררי, ואדמות אלו מוגדרות כאן כ"קרקעות חקלאיות", לא כולן כמובן, אלא חלקן העיקרי. לכן בליגוריה 95% מהווילות והבתים בנויים באופן הבא: הקומה העליונה היא אזור מגורים, הקומה התחתונה היא אזור לא למגורים לחציר וטרקטורים. לכן, אם הבית שלך הוא 300 מ"ר, לעתים קרובות מאוד לפחות מחציתו נחשב "אזור לא למגורים". ואם תראו 5 חדרי שינה בוילה, בהחלט ייתכן שבאופן רשמי בנוטריון תחתמו על מסמך בו מופיעים רק שני חדרי שינה. האיטלקים, כמובן, מייצרים אולמות משיש יפים וחדרי שינה בחלק התחתון. אבל רשמית זה לא יכול להיעשות, למרות שכולם עושים זאת. מכיוון שהחוק שהתקבל בליגוריה באמת נוגד את ההיגיון. אם למטרות חקלאיות, אז חצי מהבית הוא אסם?.. שטויות, כמובן, אבל כולנו חיים כאן עם זה. הדבר החשוב ביותר הוא שאתה יודע על הניואנס הזה. מגאזינו הוא החלק שאינו למגורים. שימו לב לכך. כל הצער שלך יהיה שבמהלך המכירה החוזרת תראה את כל החסרונות שלך, שגם המוכר וגם משרד התיווך היו יכולים לשתוק לגביהם.

לכן, סוכנויות רבות מעוותות לעתים קרובות את הנתונים האמיתיים של צילומי נדל"ן. עבורם, הדבר הכי חשוב הוא למכור לך אותו. בקש מיידית לאתר המיועד למגורים ולא למגורים.

והכי חשוב לדעת: הנוטריון מסתכל רק על המסמכים שיש ברשימה הקדסטרלית, הוא לא יוצא לבדוק את הבית, מה שאומר שתהיו ערניים בעצמכם, ראו על מה אתם חותמים בשטר הנוטריוני. מי שמוזהר חמוש.

מצב רוח טוב לך והיזהר בבחירת משרד תיווך רוסי באיטליה!
Яндекс.Метрика