האם ניתן להעביר נכס מושכר לשימוש חופשי?

תארו לעצמכם: אתם שוכרים דירה נעימה, ריהטתם אותה כך שתתאים לעצמכם, והשקעתם את הלב והנשמה שלכם בכל פרט ופרט בפנים. ואז הנסיבות משתנות, ואתה מחליט לתת אותו לחבר או קרוב משפחה לשימוש חינם. אבל האם זה אפשרי מבחינה משפטית?

מהו הסכם שימוש ללא תשלום?

על פי סעיף 1803 של הקוד האזרחי האיטלקי, חוזה שימוש ללא תשלום (comodato d'uso) הוא הסכם שבאמצעותו צד אחד (המצרר) מעביר לצד אחר (המחזיק) נכסים עם מיטלטלין או מקרקעין לשימוש לתקופה מוגדרת או למטרה מסוימת. עם תום התקופה, יש להחזיר את הנכס.

אבל מה אם תעבירו דירה שכורה לשימוש חופשי? האם אדם יכול להיפטר ממנו בחופשיות כאילו היה רכושו?

האם שוכר יכול להשכיר נכס משנה?

באיטליה, שוכר (קונדוטור) יכול לשכור חלק מדירה בשכירות משנה, אך רק בתנאים מסוימים. אם אין בהסכם השכירות איסור מפורש על שכירות משנה, די להודיע לבעל הדירה (locatore) על הכוונה ולמסור את פרטי שוכר המשנה.

אך לצורך העברה מלאה של דיור להשכרת משנה נדרשת הסכמה בכתב של בעל הבית. נקודה זו מוסדרת בסעיף 2 לחוק מס' 392 מיום 27 ביולי 1978, הקובע:

"השוכר אינו רשאי להשכיר את הנכס במלואו או להמחות את השכירות לצדדים שלישיים ללא הסכמת המשכיר. אלא אם צוין אחרת בהסכם, עומדת לשוכר הזכות לשכור חלק מהנכס בשכירות משנה, לאחר שהודיע על כך קודם לכן למשכיר בדואר רשום ובו ציון שם שוכר המשנה, תקופת ההסכם והשטח המושכר".

האם ניתן להעביר דיור מושכר לשימוש חופשי?

מאחר שהסכם השימוש בחינם, כשמו כן הוא, אינו קובע תשלום, האם ניתן להעביר דיור בשכירות במסגרת תכנית זו?

אותם עקרונות חלים כאן כמו בשכירות משנה:

• במידה והסכם השכירות אינו אוסר על העברת דיור לשימוש חופשי, רשאי השוכר לעשות זאת באמצעות הודעה לבעל הנכס.
• אם יש בהסכם איסור על שכירות משנה והעברה לשימוש חופשי, יהיה עליך לקבל את הסכמת המשכיר בכתב.

אחרת, העברת הדירה לצדדים שלישיים ללא הסכמת הבעלים תיחשב כהפרת החוזה ועלולה להביא לסיומו ולפינוי השוכר.

האם מי שקיבל מקרקעין לשימוש חופשי יכול להשכיר אותו?

נניח שבעל הדירה העביר אותה לאדם אחר במסגרת הסכם שימוש חינם. האם האדם הזה יכול להשכיר אותו בעצמו?

התשובה מסופקת על ידי סעיף 1804 של הקוד האזרחי האיטלקי: המחזיק מחויב להשתמש בנכס באופן בלעדי במסגרת התנאים המפורטים בחוזה ואינו יכול להעבירו לצדדים שלישיים ללא הסכמת המחזיק .

אם הוא משכיר את הדירה ללא רשות, לדייר הזכות:

• דרשו החזרת רכוש מיידית.
• הגשת תביעה לפיצויים.

מי חייב להצהיר על הכנסות משכירות?

אם הנכס המועבר לשימוש חופשי מושכר לאחר מכן לצדדים שלישיים, נשאלת השאלה: מי צריך לשלם מסים על ההכנסה שהתקבלה?

על פי חוק, הכנסה מדמי שכירות מחויבת תמיד במס על שם בעל הנכס, גם אם התשלומים בפועל מתקבלים על ידי אדם אחר. לפיכך, אם המחזיק השכיר את הדירה, החבות במס חלה על בעל הנכס (קומוטור), שכן הוא נותר הבעלים החוקי של הנכס.

עקרון זה מעוגן בסעיף 1, פסקה 2 לצו חקיקה מס' 504/1992, הקובע כי הארנונה משולם על ידי הבעלים, ללא קשר למי שמקבל ממנו בפועל הכנסה.

מַסְקָנָה

העברת דיור מושכר לשימוש חופשי אפשרי, אך מצריכה לימוד מדוקדק של תנאי הסכם השכירות. אם אין איסור, מספיק להודיע לבעל הבית. אם ההעברה אסורה, תידרש הסכמתו.

כך גם לגבי המחזיק: אם הוא רוצה להשכיר את הנכס שקיבל לשימוש, הוא צריך את רשות הבעלים.

אוריינות משפטית בעניינים כאלה תסייע להימנע מהשלכות לא נעימות - מסיום החוזה ועד לעיצומים כספיים.